近期市場上一些對房地產(chǎn)市場的看法較為悲觀，一定程度上讓部分消費(fèi)者感到困惑。歷史上由于信息不充分出現(xiàn)的誤判屢有發(fā)生，今天大量沒有經(jīng)過市場調(diào)研的內(nèi)容傳播更容易挑起情緒，加劇非理性預(yù)期的“自我實(shí)現(xiàn)”。

我們根據(jù)貝殼大數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，市場目前處于波動狀態(tài)，但一些看法是不完整、不準(zhǔn)確的，我們需要更加中性、客觀地加以分析。

判斷1：成交量波動較大具有特殊性 潛在購房需求不弱

一些觀點(diǎn)用“4月份市場交易量比3月份大幅下滑”表明市場慘淡，這樣的比較放大了短期的波動性。

(資料圖片僅供參考)

我們認(rèn)為，今年一季度成交量的沖高有其特殊性，隨著積壓需求基本釋放，二季度回落是預(yù)期內(nèi)的調(diào)整。我們更應(yīng)該關(guān)注年初至今的累計水平和調(diào)整后的絕對水平，不應(yīng)過度關(guān)注季度間的波動。

主要原因是：

第一，外界對市場回落的感知來自前高后低“體感”落差。今年一季度房地產(chǎn)銷售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積釋放疊加的結(jié)果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來的回落是符合市場規(guī)律的正常調(diào)整。

第二，盡管從高峰回落，但累計交易量仍然比去年同期有正增長。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月的月均二手房成交量在2020年以來處于次高水平，僅低于2021年同期水平。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月全國新建商品住宅累計銷售面積同比增長2.7%。

第三，從客戶看房需求看，盡管部分消費(fèi)者暫時觀望，仍有部分消費(fèi)者在積極看房。據(jù)我們監(jiān)測，5月重點(diǎn)50城帶看客戶量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長，表明當(dāng)前真實(shí)購房需求并不弱。

從市場運(yùn)行機(jī)制上看，二手房市場具有較大的需求彈性，換房行為帶來了交易的乘數(shù)效應(yīng)。一個需求通常引致多個交易，市場好的時候與市場下行的時候容易出現(xiàn)較大的波動，但短期波動并不意味著市場出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。

判斷2：二手房價整體平穩(wěn) 不存在短期大跌的基礎(chǔ)

有市場分析根據(jù)一些降價銷售的個案以及所謂“超過8成的業(yè)主降價賣房”得出房價將大幅下跌的判斷。一些看法指出，當(dāng)前市場絕大多數(shù)房源都是降價成交，并且可能加速市場下行。

我們認(rèn)為，在市場調(diào)整期中價格出現(xiàn)回調(diào)甚至出現(xiàn)少數(shù)急售的案例是不可避免的，在經(jīng)濟(jì)增長承壓的環(huán)境下，急售降價的案例會比平時更多一些。但客觀來看，我國大部分城市房價具有穩(wěn)定性。

第一，房源價格調(diào)降比例不足4成。二手房交易本就是降價成交，漲價成交是少數(shù)情況。從交易心理看，業(yè)主端掛牌價普遍會高于可接受的成交價，通過與買方談判給出適當(dāng)讓利而成交，符合正常的買賣雙方交易心態(tài)。據(jù)我們監(jiān)測，5月重點(diǎn)50城的二手房掛牌房源價格調(diào)降比例只占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。

第二，掛牌價和成交價價差基本平穩(wěn)。一些看法片面地將個別由于特殊原因降價幅度較大的信息刻意傳播，造成大幅降價成為常態(tài)的錯覺。我們監(jiān)測，5月重點(diǎn)50城掛牌價與成交價之間的折價率為90%（成交價/掛牌價），與1-4月相比沒有出現(xiàn)明顯回落，并且好于2022年下半年的平均水平。極少數(shù)的房源降價并不影響整體價格平穩(wěn)的態(tài)勢。

圖1：重點(diǎn)50城二手房折價率走勢

資料來源：貝殼研究院

實(shí)際上，2017年以來“房住不炒”深入人心，投資需求基本退場，絕大多數(shù)城市存量房的房價支出+交易成本+資金成本+自住為主的需求結(jié)構(gòu)決定了業(yè)主的剛性成本預(yù)期。成本加成視角下，大幅降價意味著虧損退出，市場并不存在大量獲利退出的需求。即使進(jìn)入買方市場，買賣雙方價格預(yù)期依然是緊密咬合的良性博弈關(guān)系，不存在價格短期大跌的基礎(chǔ)。如果買方報價太低，大部分業(yè)主希望延長匹配周期，或者終止掛牌出售。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，我國部分城市房價太高，房價收入比嚴(yán)重不匹配，因此房價要大幅下行。這個判斷忽視了我國住房土地供應(yīng)體系、城鄉(xiāng)戶籍制度等與其他國家的差異。我國大城市的住房價格不僅反映了居住消費(fèi)屬性，還有其他不可分割的功能屬性，不可直接跟國外橫向比較。

判斷3：二手房掛牌量增加主要是為了換房 并非“降價拋售”

目前一些聲音認(rèn)為，二手房掛牌量激增，表明業(yè)主正在大量拋售，價格將會出現(xiàn)大幅下跌。

我們從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，目前貝殼平臺上二手房在售房源量的確出現(xiàn)了增加，截至5月底，重點(diǎn)50城二手房在售房源量比去年同期增加了17%。我們分析掛牌房源的結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，這并不能代表出現(xiàn)了拋售行為。

第一，掛牌增加并沒有出現(xiàn)大幅降價潮。所謂“拋售”，是為了盡快達(dá)成交易而降價的行為，必然伴隨著價格的不正常下跌。但從掛牌的情況看，掛牌量增加同時掛牌均價明顯下跌的城市只有極個別市場本身下行壓力較大的城市，絕大部分城市掛牌均價相對穩(wěn)定。從掛牌結(jié)構(gòu)上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導(dǎo)致掛牌均價水平下跌，而一些5年以內(nèi)的次新房掛牌價格還在上漲。

圖2：重點(diǎn)50城二手房新增掛牌均價走勢

資料來源：貝殼研究院

第二，掛牌增加的真正原因是換房。從市場規(guī)律看，二手房成交與掛牌同步性較高，一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰也是二手房交易較活躍的城市。

根據(jù)我們對經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”導(dǎo)致二手房新增掛牌量在短時間內(nèi)增加。事實(shí)上，4月以來二手房交易需求減少，新增掛牌速度也同步回落，4-5月與一季度月均相比，重點(diǎn)50城新增掛牌量減少10%。

圖3：典型城市二手房新增掛牌量與成交量走勢

資料來源：貝殼研究院

第三，當(dāng)前二手房掛牌增速仍處于合理區(qū)間。截至2023年5月末，重點(diǎn)50城二手房在售房掛牌量同比增長17%。2021年以來各月掛牌量同比增速多數(shù)在15%-17%之間。今年同比增速與前兩年基本持平，屬于存量市場自然擴(kuò)容的結(jié)果。

從國內(nèi)外住房發(fā)展的階段看，新房數(shù)量減少、二手房數(shù)量不斷累積擴(kuò)容是共同的歷史趨勢。前幾年建成成交的大量新房進(jìn)入二手房市場，但遇到目前銷售減弱，供需節(jié)奏差導(dǎo)致目前市場供給數(shù)量較多。

需要重點(diǎn)指出的是，二手房掛牌量與新房的庫存并不等同，房企需要將庫存出清來收回現(xiàn)金流，而二手房的掛牌是永續(xù)的，買房就要賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場中，只看二手在售房源量并不能得出市場供給過多的結(jié)論。

與市場調(diào)整相對應(yīng)的是，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施持續(xù)發(fā)力。各城市落實(shí)“一城一策”，在減少行政性限制、降低信貸成本、提高公積金支持等方面多措并舉，對于部分剛性和改善性需求釋放發(fā)揮了積極作用。

限貸政策放松，消費(fèi)者貸款成數(shù)提升，貝殼研究院統(tǒng)計，全國重點(diǎn)城市商業(yè)銀行貸款成數(shù)提升到61%。應(yīng)當(dāng)說，前期政策效果發(fā)揮需要時間。我們判斷，隨著市場進(jìn)一步演變和預(yù)期企穩(wěn)，政策工具優(yōu)化將會進(jìn)一步釋放出改革的紅利。

圖4：重點(diǎn)60城二手房貸款成數(shù)

資料來源：貝殼研究院

注：貸款成數(shù)指商貸按揭貸款額與房屋成交額的比值

綜上，當(dāng)前市場短期回落，交易量、價格呈周期性波動態(tài)勢，是長短期因素疊加的綜合反映，我們相信市場終將向需求中樞回歸，全年市場整體保持溫和修復(fù)。

來源：貝殼研究院，原文標(biāo)題：《貝殼研究院：對當(dāng)前市場的幾點(diǎn)判斷》。

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