作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

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聚焦高能級(jí)城市，打造豪宅，合景泰富本是“新華南五虎”里的最有底氣穿越寒冬的一家。沒(méi)想到，苦撐了一年后，它也加入了房企境外債整體重組的隊(duì)伍。

5月14日，合景泰富稱，未能按期償還1.19億美元的境外債，雖尚未有債權(quán)人要求提前還款，但依然主動(dòng)開(kāi)啟了境外債重組。

合景泰富解釋稱，公司已盡最大努力，但能拿來(lái)償債的資金仍持續(xù)受壓。目前公司絕大部分現(xiàn)金都作為預(yù)售金被監(jiān)管，償還境外債則一直依靠自有資金。公告顯示，可能觸發(fā)交叉違約的銀行及其他借貸總計(jì)311.63億元。

合景泰富內(nèi)部人士則對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，目前公司經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)一切正常，近期的債務(wù)安排對(duì)上市公司的影響不大。

合景泰富選擇境外債重組表明，在市場(chǎng)弱復(fù)蘇的背景下，房企現(xiàn)金流依舊吃緊。在保公開(kāi)債還是穩(wěn)銷(xiāo)售保交付的難題中，合景泰富選擇了后者。

合景泰富一直都在與時(shí)間賽跑。去年9月，合景泰富曾對(duì)三筆、合計(jì)16億美元的境外債展期一年。它試圖以此為自己換取更多時(shí)間，等待市場(chǎng)回暖。

此外，合景泰富去年一面“零拿地”節(jié)流，一面通過(guò)出售上海、香港等地的物業(yè)和折價(jià)配股融資，回籠資金超50億元。

今年5月12日，合景泰富又公告，將上海4個(gè)項(xiàng)目股權(quán)賣(mài)給了中國(guó)平安，總代價(jià)約7.5億元，回籠資金擬用于還債和營(yíng)運(yùn)。

合景泰富“不躺平”的態(tài)度也曾獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。在1月19日，合景泰富子公司發(fā)行了7億元的中票，由中債增全額擔(dān)保，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

然而，業(yè)績(jī)下滑的壓力，讓合景泰富還是沒(méi)能扛住。合景泰富也表示，在大部分現(xiàn)金用以確保在建物業(yè)竣工的情況下，用于償還境外債的資金持續(xù)承壓。

2022年度，合景泰富銷(xiāo)售額同比減少超50%至508.6億元，營(yíng)業(yè)收入134.53億元，同比下降43.6%，凈利潤(rùn)虧損98.42億元，同比下滑484%。今年前四個(gè)月，合景泰富實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額為149.62億元，同比減少14.1%。

銷(xiāo)量下滑的同時(shí)，是房企融資不如預(yù)期，還債壓力依舊高企。包括境內(nèi)外債券、銀團(tuán)貸款在內(nèi)，去年合景泰富還款總額約113億元。

信用評(píng)級(jí)公司東方金誠(chéng)認(rèn)為，在二季度回暖勢(shì)頭減弱的情況下，民營(yíng)房企的發(fā)債規(guī)模與下行周期開(kāi)始前仍有較大差距，預(yù)計(jì)房企、尤其是民營(yíng)房企仍面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，合景泰富境外債重組表明，房企債務(wù)問(wèn)題解決得還不徹底。各房企要防范過(guò)于自信，除了展期以外，關(guān)鍵還是要盤(pán)活存量和加大融資渠道。

好在這家打造豪宅起家的房企，具備足夠的產(chǎn)品力；過(guò)去也通過(guò)多元化運(yùn)營(yíng)，擁有不少可以用來(lái)抵押的持有型物業(yè)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，合景泰富土儲(chǔ)約2330萬(wàn)平方米，95%位于一二線城市；在售項(xiàng)目中，90%項(xiàng)目位于一二線；持有型物業(yè)的權(quán)益租金收入也達(dá)到了18.82億元。

大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和穩(wěn)定的租金收入讓它依舊有走出困境的底氣。未來(lái)，合景泰富還將通過(guò)“強(qiáng)銷(xiāo)售、降負(fù)債”增強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)性。

這兩年，融創(chuàng)、富力、龍光等先后完成境內(nèi)或境外債整體重組，花樣年、恒大、華夏幸福等也頻傳新進(jìn)展，債務(wù)重組不再是九死一生的生死局?，F(xiàn)在的債權(quán)人更看重的是房企求生的決心和誠(chéng)意，也更愿意做出一些讓步，從而一起上岸。

行業(yè)仍處調(diào)整期，新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)都在激烈碰撞著。唯有讓自己能夠活下去，才能夠在春天到臨之際，有跳起的力氣。而在經(jīng)歷陣痛后，一個(gè)“穩(wěn)健為王”時(shí)代也隨之降臨。

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