作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

廣州“地產(chǎn)一哥”越秀地產(chǎn)最近風(fēng)頭正旺。

繼開(kāi)年耗資60億在北京搶地后，越秀地產(chǎn)又在5月15日花了22.46億元，摘得了南沙一“巨無(wú)霸”地塊。

這家過(guò)去兩年頗為高調(diào)，管理層多次表示“不差錢(qián)”的房企步子跨得很大。從北京、杭州、青島再到大本營(yíng)廣州，截至目前，今年越秀地產(chǎn)耗資超120億元，成為拿地排行榜單上排名躍升最快的房企之一。

這不過(guò)才是個(gè)開(kāi)始。按照越秀地產(chǎn)規(guī)劃，今年拿地預(yù)算是400億元。接下來(lái)，在全國(guó)熱點(diǎn)城市的土拍上，還將看到越秀地產(chǎn)積極的身影。

越秀地產(chǎn)全國(guó)擴(kuò)張背后，是越秀集團(tuán)沖擊“世界500強(qiáng)”的野心。作為越秀集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源，越秀地產(chǎn)的激進(jìn)不難理解。在起家于廣州的恒大、雪松接連爆雷后，它是被寄予厚望的世界500強(qiáng)潛力股。

然而這家長(zhǎng)期盤(pán)踞粵港澳大灣區(qū)的廣州“地產(chǎn)一哥”，在其他城市都還只是個(gè)新人，屢次出現(xiàn)水土不服。

如今連龍頭房企拿地也頗為謹(jǐn)慎，生怕拿錯(cuò)地。如何在規(guī)?？耧j與財(cái)務(wù)安全形成平衡？在從地區(qū)龍頭升階為全國(guó)性房企的關(guān)鍵一躍里，越秀地產(chǎn)不容有失。

加碼

越秀地產(chǎn)是目前少有融資超百億的房企。

4月底，越秀地產(chǎn)時(shí)隔九年重啟供股，宣布將通過(guò)供股方式融資約83.6億港元（約合人民幣74.66億元），用以拿地和公司經(jīng)營(yíng)；隨后在5月12日，越秀地產(chǎn)又公告，發(fā)行了年息率3.8%的有擔(dān)保票據(jù)，募資約13.89億元。

加上1月發(fā)行的20億元票據(jù)。截至目前，越秀地產(chǎn)就已通過(guò)多個(gè)途徑得到輸血，擬融資額超百億。對(duì)去年銷(xiāo)售額排在第16位的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，百億融資足可見(jiàn)越秀地產(chǎn)對(duì)資金的渴求空前強(qiáng)烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六條”出臺(tái)、股權(quán)和債權(quán)融資窗口打開(kāi)后，百億級(jí)融資也主要出現(xiàn)在保利、萬(wàn)科等前十強(qiáng)房企的計(jì)劃中。

越秀地產(chǎn)今年的野心不小。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，全年預(yù)計(jì)投資規(guī)模會(huì)在400億左右。中指院數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)去年權(quán)益拿地金額為346億元，位列房企第9。

越秀地產(chǎn)沖擊規(guī)模的路卻并不容易。

在融資端，作為國(guó)企的越秀地產(chǎn)有自己的優(yōu)勢(shì)，能夠得到機(jī)構(gòu)的支持。然而近期市場(chǎng)火熱，讓越秀地產(chǎn)也坐不住了——多地土拍出現(xiàn)搶地浪潮，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊搖號(hào)的情況頻頻上演。想要沖規(guī)模，短期內(nèi)在融資端也要跟上。

在上有監(jiān)管對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率壓降的要求，下有對(duì)融資渴求的兩難下，越秀地產(chǎn)的可選項(xiàng)也不多。去年，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率同比提高15.6個(gè)百分點(diǎn)至62.7%。

供股則是可以在短期內(nèi)順利進(jìn)行，又為接下來(lái)加杠桿鋪墊的選擇。興業(yè)證券分析稱(chēng)，此次供股可以在不增加杠桿的前提下，撬動(dòng)更多自有資金。

越秀地產(chǎn)方面人士也對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，供股融資是越秀地產(chǎn)基于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)，希望利用供股進(jìn)一步加強(qiáng)在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

野心

這兩年，越秀地產(chǎn)的規(guī)模沖刺得很快。

去年，在房企銷(xiāo)售額普降的情況下，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額達(dá)1250.3億元，同比增加8.6%，是唯一銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的主流房企。其銷(xiāo)售排名也逆市而上，從2021年時(shí)的第37位，躍升至第16位。

對(duì)于今年全年，越秀地產(chǎn)也給自己定下正增長(zhǎng)6%、全年銷(xiāo)售約1320億元的目標(biāo)。這在眼下弱復(fù)蘇的市場(chǎng)里，也是個(gè)不容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)近年積極擴(kuò)張背后，是它作為集團(tuán)營(yíng)收主力軍，承擔(dān)著助力集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“世界500強(qiáng)”的重任。去年底，林昭遠(yuǎn)被任命為越秀集團(tuán)的黨委副書(shū)記、總經(jīng)理，他和越秀地產(chǎn)身上的擔(dān)子也更重了。

早在2021年，越秀集團(tuán)就喊出了邁進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)的口號(hào)，目標(biāo)是到“十四五”末， 實(shí)現(xiàn)2000億元營(yíng)業(yè)收入、300億元利潤(rùn)總額。

也是從彼時(shí)起，越秀地產(chǎn)每年至少斥資300億元逆勢(shì)拿地。

2022年《胡潤(rùn)世界500強(qiáng)》榜單顯示，世界500強(qiáng)的上榜門(mén)檻是營(yíng)收約2030億元。而越秀集團(tuán)2022年?duì)I收為1125.1億元，差距高達(dá)900多億元。

去年，越秀地產(chǎn)2022年?duì)I收724.2億元，占集團(tuán)總營(yíng)收的64.36%。想助力集團(tuán)進(jìn)入世界500強(qiáng)，越秀地產(chǎn)需要在2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超1287.2億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)超56.27%。

相比越秀集團(tuán)旗下其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是最容易短時(shí)間做大的，當(dāng)此之時(shí)，越秀集團(tuán)如果能躋身其中，將提振廣州做多世界500強(qiáng)的士氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是近年發(fā)展增長(zhǎng)最快的國(guó)企之一，也勢(shì)必要承擔(dān)更多國(guó)有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，受益于國(guó)企背景和融資優(yōu)勢(shì)，越秀地產(chǎn)未來(lái)有進(jìn)入房企前十強(qiáng)的可能性。

機(jī)遇

想要助力集團(tuán)進(jìn)入世界500強(qiáng)，讓自己也實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升，越秀地產(chǎn)必須解決的問(wèn)題就是如何走出廣州。

相應(yīng)的人才和土儲(chǔ)便是首要問(wèn)題。一位越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，越秀地產(chǎn)這兩年新招募了大量萬(wàn)科、龍湖等頭部房企的員工，涵蓋投拓、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)條線(xiàn)，運(yùn)作越來(lái)越市場(chǎng)化，不過(guò)市場(chǎng)不好，加班強(qiáng)度也大了。

今年初，越秀地產(chǎn)也招來(lái)了原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智和原旭輝集團(tuán)華北區(qū)域總裁董毅，分別任華北區(qū)域總經(jīng)理和副總經(jīng)理。林昭遠(yuǎn)表示，人才建設(shè)走在前面，北京會(huì)是越秀要重點(diǎn)發(fā)展的城市，也會(huì)考慮在青島、濟(jì)南等其它北方城市拿地。

后來(lái)越秀地產(chǎn)在北京大放異彩，也被認(rèn)為是華北區(qū)域團(tuán)隊(duì)的杰作。華爾街見(jiàn)聞也了解到，越秀地產(chǎn)年初在北京摘得的這兩宗地塊已于近期取證，準(zhǔn)備銷(xiāo)售，這也會(huì)為其全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)百億的銷(xiāo)售額。

不過(guò)越秀地產(chǎn)在其他區(qū)域的擴(kuò)張并沒(méi)有這么順利。4月18日，越秀地產(chǎn)在上海第一輪土拍中栽了個(gè)跟頭，上海浦東新區(qū)16號(hào)線(xiàn)周浦地塊即將競(jìng)拍之際，越秀地產(chǎn)聯(lián)合體被取消了參拍資格，取消原因是越秀地產(chǎn)報(bào)名主體的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合地塊要求。越秀地產(chǎn)雖當(dāng)即提出抗議，但未能獲準(zhǔn)，只能眼睜睜錯(cuò)過(guò)一個(gè)拿地機(jī)會(huì)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這個(gè)是低級(jí)錯(cuò)誤，一般極少在拍地過(guò)程中發(fā)生。

這個(gè)失誤也表明，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山以外的城市，仍是個(gè)新手。土拍規(guī)則不清楚尚且是小事，如果因?yàn)閷?duì)地塊研究不充分，拿錯(cuò)了地，那損失的就不只是個(gè)機(jī)會(huì)了。

這使得越秀地產(chǎn)在全國(guó)化擴(kuò)張的路上，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，容不得疏忽。

不過(guò)它也有自己的優(yōu)勢(shì)。張波認(rèn)為，越秀作為廣州“地產(chǎn)一哥”，有扎實(shí)的銷(xiāo)售和總部管控基礎(chǔ)。越秀的總部管控力度大，在很多層面會(huì)直接對(duì)各大區(qū)的運(yùn)營(yíng)形成直接影響，容易形成統(tǒng)一的節(jié)奏，一旦市場(chǎng)點(diǎn)位踩準(zhǔn)，也更容易發(fā)揮出幾何效應(yīng)。

對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，這是行業(yè)周期調(diào)整帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。時(shí)代風(fēng)口下，無(wú)數(shù)的興衰起落，如今終于來(lái)到越秀地產(chǎn)大展拳腳的時(shí)刻了。

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