美國(guó)銀行業(yè)警告稱，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將是“下一個(gè)暴風(fēng)眼”。

(資料圖)

隨著今年以來市場(chǎng)利率上升、房屋價(jià)格下跌，以及遠(yuǎn)程工作和電子商務(wù)的興起削弱了對(duì)辦公和零售空間的需求，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了重大沖擊。硅谷銀行、簽名銀行 Signature Bank 和第一共和銀行的破產(chǎn)危機(jī)加劇了這一問題，因?yàn)檫@些地區(qū)性銀行提供了大量的商業(yè)房地產(chǎn)貸款。

據(jù)英國(guó)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，美國(guó)一家大型銀行的首席執(zhí)行官表示：

未來幾年，很多此類房地產(chǎn)貸款將到期，其中很大一部分是由地區(qū)性銀行提供資金的。

商業(yè)地產(chǎn)是杠桿上的杠桿。如果人們被迫迅速解除這種杠桿，它可能會(huì)在其他地方突然出現(xiàn)。

金融服務(wù)公司?Guggenheim Partners?的首席投資官 Anne Walsh?認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的痛苦將集中在美國(guó)的某些地區(qū)，包括舊金山和紐約等大城市的中心，以及需要維修的辦公大樓：“我們可能會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)衰退，但不會(huì)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。貸款人會(huì)對(duì)他們?cè)敢獍l(fā)放的貸款非常挑剔?！?/p>

Walsh 指出，一些貸款機(jī)構(gòu)要求房產(chǎn)所有者提供個(gè)人擔(dān)保，即借款人以自己的資產(chǎn)作為抵押，這是貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊的一個(gè)信號(hào)，也是銀行貸款規(guī)模收縮的跡象。在美聯(lián)儲(chǔ)周一公布的一項(xiàng)調(diào)查中，多數(shù)美國(guó)銀行表示，它們?cè)诘谝患径仁站o了非住宅物業(yè)擔(dān)保貸款的信貸標(biāo)準(zhǔn)，而沒有一家銀行放松其標(biāo)準(zhǔn)。

商業(yè)地產(chǎn)是典型的利率敏感型資產(chǎn)，抵押貸款利率大多由長(zhǎng)端美債利率加成而得。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)過去曾擁有過輝煌時(shí)刻。根據(jù)MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)，從1993年底到2022年中，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了近四倍，輕松超過了通脹。

但近年來，屋漏偏逢連夜雨，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)“危機(jī)四伏”。根據(jù)美國(guó)最大的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商 CoStar Group 的統(tǒng)計(jì)，今年第一季度美國(guó)寫字樓空置率達(dá)到12.9%，創(chuàng)下紀(jì)錄新高，超過了2008年金融危機(jī)期間的空置率峰值。

越來越多的華爾街分析師們開始提出，商業(yè)地產(chǎn)將成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“定時(shí)炸彈”，這關(guān)系到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國(guó)經(jīng)濟(jì)，而一旦商業(yè)地產(chǎn)暴雷，緊隨其后的很可能是美聯(lián)儲(chǔ)的再次QE。摩根士丹利分析師上月警告稱，美國(guó)寫字樓和零售商業(yè)地產(chǎn)可能將出現(xiàn)30-40%的回撤。

上個(gè)月，伯克希爾哈撒韋公司副董事長(zhǎng)查理·芒格也警告稱，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴，隨著地產(chǎn)價(jià)格下跌，美國(guó)銀行業(yè)“充斥著不良貸款”。他表示：

很多房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購(gòu)物中心，還有很多陷入困境的其他房地產(chǎn)。外面哀鴻遍野。

上周六，在伯克希爾公司的年度股東大會(huì)上，巴菲特也提醒，在美國(guó)和其他一些國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)問題可能會(huì)非常大，“情況比較負(fù)面，但是我們會(huì)度過這場(chǎng)危機(jī)”。芒格則表示，伯克希爾從未在商業(yè)地產(chǎn)上表現(xiàn)活躍，預(yù)計(jì)不會(huì)受到巨大影響，但美國(guó)和全球其他地方的市中心空心化將是“相當(dāng)突出和令人不快的”。

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