由于借貸成本飆升以及居家辦公在疫情后依然是一個(gè)趨勢(shì)，即使是那些最富有的美國(guó)寫(xiě)字樓房東也發(fā)現(xiàn)，他們無(wú)法支付房貸了。

以太平洋投資管理公司為例。2021年，即便因?yàn)樾鹿谝咔閷?xiě)字樓空無(wú)一人，這家公司旗下的基金依然收購(gòu)了Columbia Property Trust，一家在紐約、舊金山、波士頓和華盛頓特區(qū)擁有至少15座辦公樓，價(jià)值39億美元（包括債務(wù)）的物業(yè)管理公司。

當(dāng)時(shí)，太平洋投資管理公司私人商業(yè)地產(chǎn)全球負(fù)責(zé)人John Murray信心滿(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)：

【資料圖】

美國(guó)主要城市的優(yōu)質(zhì)辦公樓將為我們的客戶(hù)提供長(zhǎng)期價(jià)值。

然而，上個(gè)月，Columbia Property Trust拖欠了其七座標(biāo)志性建筑的價(jià)值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給馬斯克的推特在舊金山的塔樓和前紐約時(shí)報(bào)總部，現(xiàn)在是Snap的所在地。不只是太平洋資管公司，世界上最大的房地產(chǎn)所有者之一布魯克菲爾德公司也違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓的貸款。

更令市場(chǎng)震驚的是，3月2日，黑石集團(tuán)有價(jià)值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購(gòu)的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫(xiě)字樓和商店為擔(dān)保的。

據(jù)知情人士透露，黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時(shí)間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。但和利率上升等因素引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)中斷了其出售過(guò)程，加之債券持有人投票反對(duì)進(jìn)一步延期，這批證券現(xiàn)已到期并尚未償還，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示，這筆債務(wù)只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)沒(méi)有采納我們的建議感到失望。

這不得不讓人們想起在2008年金融危機(jī)期間發(fā)生的一切。但是，對(duì)這些華爾街巨頭來(lái)說(shuō)，按揭貸款違約，可能是一種為將來(lái)債務(wù)重組打開(kāi)大門(mén)的策略。擁有CMBS的債務(wù)人必須至少在技術(shù)上違約，他們的貸款才能重新談判。而且CMBS是無(wú)追索權(quán)債務(wù)，這意味著借款人在違約之際，債權(quán)人不能追討他們擁有的其他資產(chǎn)。

有媒體分析稱(chēng)，最近的一些商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款的違約是借款人延長(zhǎng)還款期或以其他方式改善貸款條款的策略。不過(guò)，也有業(yè)主完全放棄所擁有的寫(xiě)字樓并將其歸還給貸方。無(wú)論哪種方式，這些現(xiàn)象都預(yù)示著美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰：如果連資金最雄厚的資管公司也不愿為黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓支付房貸，那么那些現(xiàn)金短缺的空置、陳舊的業(yè)主又何去何從？

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不再是安全資產(chǎn)

在過(guò)去的十年里，投資者把商業(yè)地產(chǎn)視作和國(guó)債一樣的安全資產(chǎn)，尤其是那些位于主要城市黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)。

他們認(rèn)為擁有長(zhǎng)期租約和不斷上漲的租金的優(yōu)質(zhì)建筑是非常安全的。尤其是亞馬遜和Meta這樣的科技巨頭在租用辦公場(chǎng)所方面毫不吝嗇，除了辦公室，在這些地方還有裝點(diǎn)用的植物墻以及寬敞的茶水間——這更令華爾街看到了其中巨大且安全的商機(jī)。

然而，世事瞬息萬(wàn)變。華爾街大佬們根本無(wú)法預(yù)測(cè)美國(guó)現(xiàn)在處于寫(xiě)字樓空置率急劇攀升的時(shí)代，尤其是隨著居家辦公、遠(yuǎn)程辦公成為常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從安全且能提供穩(wěn)健回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大、波動(dòng)性越來(lái)越大的資產(chǎn)。

現(xiàn)如今，分析師和投資者將苦苦掙扎的辦公樓比作那些已經(jīng)淘汰的購(gòu)物中心；正如電子商務(wù)加速了陳舊的購(gòu)物中心的消亡一樣，遠(yuǎn)程工作也將摧毀寫(xiě)字樓。 一家經(jīng)紀(jì)公司估計(jì)，到2030年，美國(guó)將有大約3.3億平方英尺的過(guò)剩辦公空間。亞馬遜正在暫停其在華盛頓附近的第二個(gè)總部的建設(shè)，而Meta已經(jīng)減少了在紐約租賃的空間——而這只是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的冰山一角。

商業(yè)地產(chǎn)前景黯淡，轉(zhuǎn)型困難重重

如今，辦公室的平均使用率約為新冠疫情前水平的50%——這可能成為新常態(tài)。在這種情形下，市場(chǎng)當(dāng)然不會(huì)押注商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)反彈。紐約最大的寫(xiě)字樓房地產(chǎn)投資信托基金Vornado Realty Trust的股價(jià)跌至1997年的水平； SL Green Realty和Boston Properties的股價(jià)低于2020年疫情初期的低點(diǎn)。

在新冠疫情期間，大多數(shù)房東能夠保留他們的建筑物而不會(huì)拖欠貸款，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)接近零的利率使得繼續(xù)付款或獲得新融資非常容易。當(dāng)時(shí)很多投資者希望，一旦疫情消散，將會(huì)有更多人重返辦公室。但是，至今這樣的情景并沒(méi)有出現(xiàn)。

據(jù)美國(guó)按揭銀行家協(xié)會(huì)稱(chēng)，今年將近920億美元的非銀行辦公室債務(wù)到期，需要再融資。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)去年警告不要過(guò)度敞口后，作為商業(yè)房地產(chǎn)融資最大來(lái)源的銀行正在盡量避免此類(lèi)按揭貸款。 根據(jù)房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)，美國(guó)寫(xiě)字樓的價(jià)值已經(jīng)比一年前下降了25%。

今天美國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景比之前兩年更加黯淡，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測(cè)到年底失業(yè)率將攀升至4.6%。即使美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，很明顯許多建筑也永遠(yuǎn)不會(huì)復(fù)蘇至以往熙熙攘攘的場(chǎng)景。一些業(yè)主正在研究將寫(xiě)字樓改建為住房，但由于高昂的成本和工程的復(fù)雜性，這些改造在短期內(nèi)不會(huì)減少辦公樓供應(yīng)。

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